Сколько было попыток привлечь состоятельного российского покупателя к постоянной загородной жизни! Соблазняли виллами и клубными поселками , собственными усадьбами и пентхаусами на крышах элитных корпусов . А еще – огромными земельными наделами с «лебедиными озерами », частными вертолетными площадками , конюшнями , псарнями и прочими атрибутами респектабельной среды обитания. С уверенностью можно сказать пока только о том , что богатые русские обжили определенные «золотые мили» Подмосковья, в частности Рублевку, Ильинское и Сколковское шоссе , ближнюю Новую Ригу, некоторые другие на правления в пятидесяти километровой зоне от МКАД. И предпочитают они пребывать исключительно в своих домах, соблюдая при этом особую приватность…

Исключения из правил

Говорить о других форматах элитного жилья в Подмосковье, кроме коттеджного, как правило, не принято. Хотя в городах-сателлитах столичного мегаполиса строится, действительно, достойная, эксклюзивная недвижимость, скажем так, городского типа. Но то, что в Химках или Балашихе считается элитным, не всегда таковым является для «особого» покупателя – самого платежеспособного в нашей стране. Ну, с какой стати ему, обладателю крупного состояния, приобретать квартиру в Балашихе или Мытищах, Люберцах или Краснознаменске? Чем они проймут душу миллионера, чтобы он поселился – вдруг! – в Одинцово, Лобне, Котельниках?

Тем не менее, возводить отдельно стоящие дорогие малоквартирные комплексы все же начали: в конце 90-х появился подобный пятиэтажный корпус в санатории «Барвиха». Ну, уж куда престижнее место! Однако новостройку на рынке встретили весьма прохладно: потребитель к такому экзотическому виду загородного жилья проявил, мягко говоря, сдержанный интерес, а потому массового продолжения этого проекта не последовало. Мало того, возведение «города за городом» показалось застройщикам делом невыгодными. Даже учитывая явную экономию на прилегающей территории, гаражах и инфраструктуре.

Лейтмотив приобретения квартиры в малоэтажном загородном комплексе звучит примерно так: экология и комфорт загородного жилья в сочетании с удобством и практичностью городской квартиры. Да, возможность проводить время на природе – немаловажный фактор, ведь специалисты уже давно доказали, что стремление горожанина на дачу, за город, на пикник – это нормальная потребность организма, измученного стрессами в мегаполисе. В случае покупки квартиры в загородном жилом комплексе эта проблема решается автоматически, причем без лишних затрат на приобретение отдельно стоящего коттеджа и уход за ним. Содержание и охрана придомовой территории – проблема эксплуатирующей организации, и не надо ломать голову над стилем оформления участка, выбором ландшафтного дизайнера и установкой сигнализации для охраны всей получившейся красоты. однако ряд специалистов высказали и пессимистические прогнозы.

Например, в отсутствии собственного придомового участка больше минусов, считают они, ведь не все будут в восторге от перспективы делить жизненное пространство с соседями, пусть и немногочисленными.

«Концепция малоэтажного строительства не совсем понятна, – категоричен Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Realty. – Такой дом явно не гармонирует со стилем загородной жизни. однако некоторый спрос на подобное жилье все же есть. Покупатель в данном случае, скорее всего, ищет некий компромисс между доступной ценой и престижным либо экологичным расположением будущего жилья». Впрочем, в отличие от риэлторов, строительные компании, в арсенале которых есть проекты загородных жилых комплексов, настроены в последнее время более оптимистично. «Строительство элитных квартир в Подмосковье будет востребовано, а, следовательно, и рентабельно, если проект будет отличаться оригинальной концепцией», – считатет Кайдо Карма, директор департамента элитной недвижимости компании «МиЭЛЬ-Новостройки».

Лучше меньше, да лучше

По мнению ряда экспертов, таковыми могут стать новые пригородные мегапроекты: «Большое Домодедово» (всего более 12 млн кв.м жилья), «А101» (Калужское шоссе, более 10 млн кв.м), «Константиново» (Каширское шоссе, 6,5 млн кв.м), «остров истра» (55 км Новорижского шоссе, более 1,5 млн кв.м), «Плещеево» (Новорижское шоссе, 1 млн кв.м), Hellas (Киевское шоссе, 900 тыс. кв.м)… В них запланированы малоквартирные дома с элитными квартирами. интерес к этим проектам, по заверениям девелоперов, проявляют москвичи с высокими доходами, которых, надо заметить, немало. «С точки зрения богатых людей, и, особенно, семейных, жить в частном и чистом городе комфортно, престижно и безопасно», – считает Павел Епихин, начальник отдела маркетинга компании «Квартал».

Но это – дело даже не ближайшего будущего. А что в арсенале этого формата недвижимости – из уже реализованных за последние годы или же готовых к сдаче в эксплуатацию объектов? Если оценивать жилье в малоквартирном доме, то стоит отметить некие типичные для него характеристики. Прежде всего, это монолитные или кирпичные здания, высота которых не превышает восьми–девяти этажей. Желающие поселиться в них могут купить как сравнительно небольшую квартиру (около 60 кв.м), так и непростительно шикарный пентхаус (до 500 кв.м), из окон которого открывается вид на природные красоты. Расчетная плотность застройки в них в два раза меньше, чем для жителей перенаселенного мегаполиса, где плотность населения часто превышает 500 чел./га.

Проекты таких комплексов, как правило, предусматривают развитую инфраструктуру: спортивные и развлекательные центры, общепит, школы, детсады, необходимые магазины. Чтобы особо не тратиться на «социалку», застройщики частенько стараются объединить несколько проектов в одном, в результате чего по соседству с жилым комплексом появляются таунхаусы и коттеджи. К тому же такой конгломерат позволяет не «прогореть» при неудачных продажах недвижимости одного вида: девелопер делает сразу несколько ставок.

В качестве наглядного примера подобной застройки можно назвать ЖК «Опалиха» на Волоколамском шоссе, «Эдем» на Пятницком, «Жемчужина» на Минском, «Сосны на Николиной Горе» – РублевоУспенское, «Сенеж» – Ленинградское шоссе, «Грюнвальд» – Сколковское шоссе, «Зеленый квартал» в Ивантеевке, «Сосновый бор» в Королеве. Все они выполнены в едином архитектурном стиле и соответствуют требованиям комплексной застройки, которые сложно вписать в существующие системы какой-либо классификации. По уровню застройки, отделки и престижности они вполне претендуют на самый высокий класс, а по образу жизни обитателей соответствуют Остоженке, Плющихе и Арбату.

Надо учесть, что, вероятно, формат городского элитного жилья вскоре перетечет в малоэтажную загородную застройку, поэтому девелоперы названных проектов выступают пионерами в этой сфере и в некотором роде законодателями моды. Именно мода, в частности, стала ключевым моментом в концепции «Грюнвальда», которую создавали четыре архитектурных кутюрье: NPS Tchoban Voss, «ПроектМеганом», «Остоженка» и Assman Salomon. Строительство элитного жилого квартала на 4,1 га началось три года назад, а в нынешнем году объект будет сдан в эксплуатацию.

Для воплощения задуманной концепции элитного района комфортного проживания было выбрано экологически благополучное западное направление – престижное Сколковское шоссе. В квартале – тринадцать жилых корпусов в 6–7 этажей. Каждый из них индивидуален, представляет собой клубный дом, внешний и внутренний облик которого подчиняется двум основным принципам – функциональности и рационализму.

В зданиях не более двадцати элитных квартир с зимним садом, каминным залом, французскими балконами и панорамным остеклением. Всего в квартале будет 238 квартир, общая площадь которых немногим более 33 тыс. кв.м. Предусмотрен подземный паркинг на 334 машиноместа (в который можно спуститься на лифте), а в инфраструктуру включены: фитнес-центр с тренажерным залом, солярием, фитнесбаром, теннисным кортом, детским клубом, бассейном с гидромассажной зоной, уникальным банным комплексом, сауной и центром косметологии и SPA; детские городки; круговая прогулочная аллея вдоль границ комплекса; собственный пляж на набережной реки Сетунь. Рядом с «Грюнвальдом» – университет, гимназия, конноспортивный комплекс, поля для гольфа, начато строительство Московской школы управления «Сколково», в основание которой президент России Владимир Путин заложил первый камень.

Ценовой пояс

Что касается стоимости жилья в Подмосковье, то строительный бум, охвативший пригороды мегаполиса в течение последних лет, продолжает набирать обороты. А так как спрос на любые квартиры в домах-новостройках за МКАД не ослабевает, соответственно, продолжается плавное выравнивание цен на все категории объектов первичного рынка с московскими. При этом и качество жилья не уступает столичному, что немаловажно.

Другая сторона медали – сокращение объемов строительства в столице, которое ведет к увеличению цен в ее городах-спутниках, где, повторяем, темпы возведения новостроек значительно выше. Стоит прибегнуть к статистике: областные цифры практически по всем показателям резко идут на опережение московских. Специалисты уже отмечают незначительную разницу в стоимости жилья в Новокосино, Кожухово, Новопеределкино от того, что предлагается в Реутове, Люберцах, Химках, Красногорске.

Еще одна характерная тенденция: в ближнем Подмосковье монолитно-кирпичные новостройки по индивидуальным проектам постепенно вытесняют типовые. За МКАД появляются жилые комплексы и целые микрорайоны, возведенные именно по этой технологии строительства. На подмосковном рынке новостроек на долю монолитного домостроения приходится более половины всего объема строящегося жилья. А это означает одно: появилась возможность строить квартиры со свободной планировкой, что особенно ценится покупателями.

Среди наиболее примечательных жилых комплексов, отличающихся оригинальной архитектурой, – микрорайоны «Кутузовский» в поселке Трехгорка, «Центральный» в Долгопрудном и «Красногорье» в Павшинской пойме Красногорского района, «Солнцеград» в Балашихинском районе и «Новокуркино» в Химкинском районе. Все больше внимания застройщики уделяют не только внешнему виду зданий, но и обустройству прилегающей территории. Новые дома красивы и удобны. Квартиры оснащены современным инженерным оборудованием. Эксперты отмечают рост средней площади проданных квартир.

«И все же самое лучшее жилье в области должно находиться в престижном районе, иметь хорошую транспортную доступность, благоприятную экологию, высокое качество строительства, большие площади квартир, удобные планировки, полный набор инфраструктурных объектов, включая подземный паркинг и гостевую парковку, добротную охрану и современную систему телекоммуникаций», – подводит итог Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

А Евгений Дорсман, ведущий консультант подразделения загородной недвижимости компании Kalinka Realty, добавляет: «В элитные квартиры за городом переберутся те граждане, которые не готовы обременять себя спектром бытовых проблем, связанных с содержанием индивидуального дома. Имея прекрасную квартиру, не стоит забивать голову мыслями о найме садовника или смены паровых котлов. Существенная выгода и в том, что, какими бы дорогими не казались загородные апартаменты, все равно они обойдутся дешевле коттеджа с участком».

Все вышеперечисленное лишь подтверждает мысль о том, что подмосковный рынок жилья растет не только количественными показателями, но и качественными характреистиками, и практически ни в чем не уступает своему столичному «собрату». Однако будем откровенны: пока москвичи любое загородное жилье будут воспринимать как второй дом, дачу, а не как место постоянного проживания, массового освоения пригородов столицы не будет. И потребуется еще не один десяток лет, чтобы изменить менталитет российского потребителя, когда потенциальные покупатели оценят все прелести комфорта городской жизни на чистом воздухе.