Просмотров: 2467
В 2018 году Дубай принес целую обойму краеугольных для рынка недвижимости законодательных изменений. Благодаря новым законам и завершению важнейших для будущего Дубая комплексов в рамках подготовки к «ЭКСПО-2020» рынок недвижимости Дубая сегодня начал обретать былую стабильность, как и прежде предоставляя инвесторам, пожалуй, самые благоприятные в мире условия для инвестиций в жилье.
Текст: Гелена Крюкова
И сейчас, в начале нового, 2019 года, пришло время проанализировать основные события 2018 года в секторе недвижимости Дубая, чтобы получить представление о грядущих тенденциях.
Основные тенденции
Подведение итогов каждого очередного года представляет собой своеобразный срез общей картины, как новое годовое кольцо на срезе дерева – насколько успешно власти и застройщики воплощали в жизнь более широкие планы (на 5–10 лет), какие неожиданные преграды или, наоборот, преимущества появились на этом пути в ушедшем году – все это дает представление о том, насколько уверенно эмират сегодня смотрит в будущее.
И в этом смысле Дубаю, можно сказать, не стыдно за прошедший период 2018 года. Подготовка ко Всемирной выставке «ЭКСПО-2020» не только идет полным ходом, но и приносит приятные бонусы: исторически значимые проекты в сфере городского строительства и развития, увеличение количества доступного жилья и вариантов для крупных инвестиций, стабилизация многих процессов и зарождение новых трендов.
В первую очередь, конечно, нужно подчеркнуть значимость последних решений правительства, влияющих на состояние рынка жилья.
В 2018 году был принят сразу целый ряд мер, таких как выдача визы резидента для покупателей жилья (определенной стоимости) и членов их семей сроком до 10 лет, выдача виз резидентов пенсионерам, разрешение 100-процентного права собственности на компании, принадлежащие иностранцам (ранее часть акций такой компании непременно должна была принадлежать гражданину ОАЭ). Как ожидается, эти законодательные изменения существенно изменят парадигму рынка недвижимости в городе, причем в самом ближайшем будущем.
Сколько недвижимости построили в Дубае в 2018 году?
Дубай не зря называют оазисом для миллионеров. Именно здесь, в главном культурном, деловом и рекреационном центре Ближнего Востока в настоящее время возводится больше всего поражающих воображение своими масштабами и стоимостью мегапроектов. Дубай любит рекорды и роскошь. Поэтому, по данным Global Data, ведущей компании по сбору и анализу данных, Дубай возглавляет список мегаполисов мира по количеству мегапроектов недвижимости, совокупная стоимость которых составляет US$ 374,2 млрд.
Застройщики ОАЭ и других стран ближневосточного региона склонны тратить больше всех в мире на крупные проекты недвижимости в соотношении с количеством населения. Например, в Дубае проживает 3,2 млн человек, но он занимает первое место по стоимости строящихся мегапроектов на душу населения.
Однако это только одна сторона медали. С другой стороны, на рынке недвижимости Дубая в течение последних нескольких лет только одна тенденция остается стабильно неизменной – это хроническое несоответствие между фактически введенными в строй жилищными объектами и прогнозами на этот счет. Показатели реализации (соотношение реально достроенных объектов к заявленным к сдаче в эксплуатацию) за последние 5–7 лет в Дубае не превышали 40–50%.
Согласно официальным данным, опубликованным на текущий момент, в начале прошлого года в Дубае прогнозировалось введение в эксплуатацию порядка 30 тысяч новых объектов, но сколько реально было завершено, еще официально не подсчитано, есть лишь примерные подсчеты – порядка 16 750 новых домов. И это лишь ненамного больше 15 тысяч новых квартир и вилл, построенных годом ранее.
По состоянию на октябрь 2018 года было завершено строительство 19 881 жилого объекта, включая квартиры, виллы и таунхаусы, и еще 14 707 жилых единиц имели статус завершения от 95 до 99 процентов. То есть реальное количество построенной в 2018 году недвижимости составило ориентировочно от 30 до 35 тысяч новых жилых объектов.
Самые популярные районы Дубая в 2018 году
Учитывая эти факторы, застройщики в последнее время скорректировали количество предложений в соответствии с реальным спросом, обратившись к строительству в сегменте средней и низшей ценовой категорий жилья. Более 85% завершенных проектов на сегодняшний день находятся в таких более-менее доступных районах, как Dubailand, Jumeirah Village Circle, Dubai Silicon Oasis, Al Furjan и т. д., тогда как только 15% сосредоточено в центральных районах Dubai Marina, The Palm Jumeirah и Jumeirah Lakes Towers. Более того, свыше 49% сделок за год были заключены в отношении объектов стоимостью менее 1 млн дирхамов.
Благодаря превосходному расположению и потрясающим апартаментам с видом на набережную район Dubai Marina остается постоянным фаворитом, как у покупателей, так и у арендаторов. На этот раз, как и ожидалось, квартиры на продажу в Dubai Marina были наиболее популярны у покупателей жилья в Дубае в 2018 году. Средняя стоимость недвижимости здесь в 2018 году составляла порядка 850 тысяч дирхамов за студии, 1,19 млн дирхамов за квартиру с одной спальней и 1,95 млн дирхамов за квартиру с двумя спальнями. А самым популярным зданием в самом популярном районе стала роскошная высотка Marina Diamonds – 21% поисковых запросов на сайте Bayut пришелся именно на это здание.
Среди других популярных районов для покупки жилья в Дубае можно назвать центральный Downtown Dubai, самый доступный International City (где средние цены на жилье упали до 270 тысяч дирхамов с 310 тысяч дирхамов за полгода), а также Jumeirah Lake Towers (JLT), Jumeirah Village Circle (JVC), Palm Jumeirah, Dubai Silicon Oasis, Business Bay, Dubai Sports City и Jumeirah Beach Residence (JBR). Во всех этих районах средние цены снизились на 2–9%, при этом только в некоторых из них наблюдался незначительный рост, что свидетельствует о возможности дальнейшего снижения цен повсеместно в Дубае и в 2019 году.
Самые востребованные арендаторами районы Дубая
Преодолевая тенденцию, которую мы наблюдали в течение всего 2018 года, неожиданно для многих район Al Nahda занял первое место в качестве самого популярного района для аренды квартир в Дубае, потеснив даже Dubai Marina, традиционного лидера, на второе место. А дело в том, что в Al Nahda цены на аренду квартиры c одной спальней в 2018 году снизились максимально – на целых 10,4%. В среднем снять здесь такую квартиру в конце 2018 года можно было за 34 – 48 тысяч дирхамов.
Впрочем, обычный номер один по востребованности у арендаторов, район Dubai Marina уступил Al Nahda лишь самую малость. Спрос на аренду квартир здесь снова вырос в конце 2018 года благодаря возросшему интересу к инвестициям в этот район после введения новых законов. Перспективы долгосрочных виз побудили людей также задуматься и о покупке недвижимости в собственность в этом районе. В Dubai Marina цены на аренду студий, а также квартир с одной и двумя спальнями снизились в конце 2018 года и сейчас составляют порядка 55 и 120 тысяч дирхамов соответственно.
К другим популярным в конце 2018 года районам для аренды квартир в Дубае можно также отнести Bur Dubai, International City, Dubai Silicon Oasis, JVC, JLT, Dubai Sports City и Downtown Dubai. Ну а цены на аренду скромных студий остаются более или менее стабильными в районах JVC и Deira.
Самые популярные районы Дубая для инвестиций в недвижимость
С приближением «ЭКСПО-2020» и вступлением в силу новых законов инвесторы в недвижимость проявляют большой интерес к приобретению недвижимости в Дубае, особенно в ближайшем к месту проведения «ЭКСПО-2020» районе Mohammad Bin Rashid City (MBR City). Этот масштабный проект смешанного назначения, получивший альтернативное название «Новый центр Дубая», неизменно вызывает большой интерес, особенно в секторе строящейся недвижимости, которой здесь предостаточно.
Также не меньшим спросом пользуются роскошные виллы в субрайоне этой территории Meydan Distric One, расположенные на берегу огромной искусственной лагуны Crystal Lagoon (самого большого в мире искусственного водоема такого типа – 36,7 гектара). Выложив порядка 11 340 дирхамов (US$ 3000) за 1 кв. м виллы или 15 000 дирхамов (US$ 4000) за 1 кв. м квартиры в этом районе, вы можете рассчитывать получить до 7–8% прибыли от инвестиций, особенно приобретая жилье на ранней стадии проекта.
Другие популярные среди инвесторов районы Дубая с высоким доходом от аренды и инвестиций в целом включают в себя Akoya Oxygen, JVC, Business Bay и JLT. А среди самых заметных и достойных внимания инвесторов новых сообществ и зданий в этих районах можно назвать Sahara Villas в Akoya Oxygen, Orchidea Residence в JVC, Bayz By Danube в Business Bay и Wind Towers в JLT.
Энтони Тейлор, глава отдела недвижимости в одной из крупнейших инвестиционных трастовых компаний Дубая ENBD REIT (CEIC) Limited, в своем недавнем интервью отметил, что при сравнении эмирата с другими мировыми финансовыми центрами, такими как Лондон и Нью-Йорк, сектор недвижимости Дубая на текущий момент является наиболее привлекательным по ценам для инвесторов в жилье.
Поэтому ответ на вопрос, почему люди готовы вкладывать именно в Дубай и именно сейчас, по мнению Олега Лаврика, вице-президента Российского Совета предпринимателей в Дубае, а также главы компании IMEX Real Estate, очевиден. Он заключается в трех составляющих: это высокая доходность (в среднем 7–8% годовых, но местами и до 10%), надежность инвестиций и стабильность региона, а также его уверенные перспективы на будущее ( «ЭКСПО-2020», туристическая и градостроительная стратегии и т.д.).
Согласно оценке специалистов из аналитической компании Deloitte, значение недвижимости как ценного актива в глобальном смысле за последние годы выросло настолько, что общая стоимость всей недвижимости мира превысила общую стоимость всего добытого в мире золота в 36 раз и достигла астрономической суммы в US$ 217 трлн. А эксперты из Deloitte и Knight Frank подсчитали, что за последние 15 лет Дубай достиг в развитии сектора недвижимости такого масштаба, как ни один другой город в мире. Поэтому в ближайшие годы роль Дубая как мирового центра для инвестиций в недвижимость будет только укрепляться.
И еще одной важной тенденцией, по словам экспертов, является растущий интерес инвесторов к вложениям не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость Дубая, а также рост значения готовой недвижимости по сравнению с жильем офф-план. Продажи оффплан в целом в 2018 году снизились на 32%, зато сектор вторичной недвижимости пользовался относительной ценовой стабильностью.
Инвесторы, которые могут диверсифицировать свои портфели, включив в них и коммерческие объекты, а также готовую и строящуюся недвижимость, окажутся в более выгодном положении, если столкнутся с риском снижения цен. Включение альтернативных и коммерческих объектов в свой инвестиционный портфель добавит больше уверенности в обеспечении будущей рентабельности инвестиций.
ПРОГНОЗ НА 2019 ГОД
И наконец, в заключение отметим, что рынок недвижимости Дубая остается благоприятным как для покупателей, так и для арендаторов – вот главный посыл и напутствие, которое дают нам аналитики, прогнозируя будущее на 2019 год. За исключением нескольких случаев все изменения цен в 2018 году были ниже отметки в 10%, что предполагает возможность стабилизации рынка недвижимости Дубая в 2019 году, говорят они.
Хайдер Али Хан, генеральный директор портала о недвижимости Bayut, сказал: «Этот год определенно стал большим трамплином для рынка недвижимости Дубая благодаря нововведениям законодательного характера – законам о новой пенсионной визе, наряду с 10-летней визой на жительство и 100% владением бизнесом для иностранных компаний. Ожидается, что эти новые реформы повысят продажи недвижимости в 2019 году и обеспечат возможность стабилизации цен в эмирате, что еще больше укрепит позиции Дубая как одного из ведущих направлений для инвестиций в мире».
И хотя в 2018 году снижение цен на недвижимость было практически постоянным, мы также увидели продолжение государственных инвестиций и ряд новых правительственных инициатив, направленных на формирование стабильного будущего и получение ощутимой прибыли.
Отрасль недвижимости в Дубае стала свидетелем многих событий за период своего развития вплоть до сегодняшнего дня, и за последние 15 лет превратилась в стабильный рынок с инфраструктурой международного уровня. И в целом перспективы сектора недвижимости в 2019 году в Дубае можно назвать в принципе нейтральными после тенденций, которые мы наблюдали в 2018 году.
ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ
• Подбор оптимального варианта для инвестиций
• Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости
• Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание
• Управление недвижимостью
• Консультации юристов и адвокатов
• Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ
Тел. в Москве: +7 903 232 80 80 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm), +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик
Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 50 2528188
Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639)
IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE
E-mаil: [email protected]
Skype: resident69
