2020 год обещает стать знаковым, эпохальным, во многом переломным для Дубая во всех сферах, и недвижимость – не исключение. Причина всему – ожидания от проведения всемирной выставки «ЭКСПО-2020».

Влияние «ЭКСПО-2020»

Без сомнения, грядущая всемирная выставка «ЭКСПО-2020», а также новый план развития эмирата, принятый правительством на 50 лет вперед, станут определяющими индикаторами тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости Дубая в 2020 году.

По данным консалтинговой компании Property Monitor, в первые месяцы 2020 года застройщики сдадут 50 тысяч новых объектов жилого фонда в своих строящихся проектах, причем большинство из них – квартиры. Но ожидать перенасыщения рынка все же не стоит. В 2019 году застройщики реально сдали не более половины планируемых проектов. «Прошлые годы показывают реальный уровень материализации в районе 40–50%. Вполне вероятно, что в 2020 году, если рынок сохранит текущий статус-кво, застройщики введут в строй порядка 60–70% от ожидаемого объема жилья», – говорится в отчете Property Finder.

Учитывая, что всемирную выставку ожидаемо посетят около 25 миллионов гостей, 2020 год покажет, даст ли мероприятие новый импульс рынку недвижимости. Итак, вступая в долгожданный и знаменательный для Дубая 2020 год, год проведения «ЭКСПО-2020», мы предлагаем вспомнить предыдущий, подготовительный период и рассмотреть наиболее вероятные сценарии будущего.

Подготовка: бум продаж

Как сообщает отчет Property Finder, количество сделок с недвижимостью Дубая в 2019 году было на 20% выше, чем в предыдущем, благодаря проведению сбалансированной политики эмирата в сфере регулирования рынка жилья.

Общее количество сделок с недвижимостью в Дубае достигло 41 988 за 2019 год. Особенно эффектно эти цифры смотрятся, если взять данные за самый трудный период в истории рынка, а именно за 2008 год, когда общее число сделок по продаже недвижимости, зарегистрированных в эмирате, едва достигло 11 662.

Высокие продажи в секторе недвижимости офф-план, на которые пришлось 23 643 транзакции в 2019 году, были обусловлены, в частности, привлекательными ценами и дополнительными выгодами и бонусами от застройщиков, такими как несколько лет без платы за обслуживание, длительные планы выплат за жилье после его сдачи в эксплуатацию, скидки на регистрационные сборы и комиссии, а также гарантированный доход от аренды. Тем не менее, новые запуски проектов офф-план существенно сократились по сравнению с 2017 и 2018 годами.

Объем сделок с недвижимостью, зарегистрированных с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года, согласно данным Property Finder, является самым высоким за любой 12-месячный период в истории недвижимости Дубая, с тех пор как данные о количестве заключенных сделок стали доступны.

За последние девять месяцев прошлого года в Дубае было продано 36 799 квартир и вилл. Это второй по величине показатель с 2017 года, когда было продано 37 338 объектов недвижимости. Таким образом, прошлый год для недвижимости Дубая завершился 10-летним рекордом продаж.

В первую пятерку районов Дубая по количеству зарегистрированных в 2019 году сделок купли-продажи недвижимости вошли Business Bay с 3146 сделками, Downtown и Burj Khalifa с 2816 сделками, Dubai Creek Harbour с 2492 транзакциями, Dubai Hills Estate с 2373 продажами и Dubai South с 2048 сделками по продаже объектов жилого фонда.

Районы Дубая Business Bay и Downtown Dubai лидировали по количеству сделок. За 2019 год в этих локациях зафиксирован 20%-ный рост количества продаж недвижимости.

«В преддверии всемирной выставки мы ожидаем, что число продаж будет расти, а с ними будут расти и цены, так что рынок недвижимости Дубая стабилизируется в определенных районах. Мы уже наблюдаем определенный сдвиг динамики рынка как прямой эффект от ЭКСПО, и эти тенденции, скорее всего, будут продолжаться в течение всего года», говорит Линетт Абад, – директор по данным и исследованиям в Property Finder.

На вторичном рынке в прошлом году в Дубае было также зарегистрировано 18 345 сделок по продаже недвижимости. Таким достижениям способствовали всесторонние меры, принятые правительством эмирата в прошлом году, которые включали в себя 10-летние визы для инвесторов в недвижимость, а также реформы законодательства в сфере недвижимости Дубая. Кроме того, в прошлом году в сентябре в Дубае был сформирован Высший комитет по планированию в секторе недвижимости во главе с заместителем правителя Дубая шейхом Мактумом бен Мухаммедом Аль Мактумом и рядом глав крупнейших застройщиков. Основным направлением деятельности комитета станет балансирование спроса и предложения в секторе недвижимости эмирата путем расширения сотрудничества между государственными структурами и частным сектором, что уже дало свои плоды в конце прошлого года в виде сокращения предложений и роста спроса.

Самый динамичный, но не самый дорогой

Кроме того, и сам город не подводит правительство во многих сферах. Инфраструктурный импульс Дубая, обусловленный, в первую очередь, «ЭКСПО-2020», поддерживается также за счет запланированного открытия новых линий метро в 2020–2021 годах, благоприятной демографии, инвестиций в недвижимость, развитых технологий, а также туризма и розничной торговли.

Благодаря этому, а также тому, что Дубай продолжает оставаться главным деловым центром на Ближнем Востоке, где более половины населения составляют активные работающие молодые люди в возрасте 20–40 лет (вторая самая высокая доля в мире), Дубаю впервые за три года удалось занять 14-е место в первой двадцатке самых активно развивающихся городов мира. Эмират вошел в TOP-20 наиболее динамичных городов мира с точки зрения эволюции сектора недвижимости в соответствии с Индексом городского развития от компании JLL 2020.

Однако при всех своих достижениях Дубай больше не входит в первую десятку самых дорогих мегаполисов мира по уровню жизни класса люкс. И если вы думаете, что Дубай по-прежнему является одним из самых дорогих городов мира для роскошной жизни, то это не так. Эмират сегодня становится одним из наименее дорогих направлений для людей, которые хотят жить на определенном уровне роскоши, главным образом благодаря снижению цен на недвижимость (что также стало причиной упомянутого выше всплеска продаж в конце 2019 года).

В первом за этот год выпуске «Глобального отчета о благосостоянии и образе жизни за 2020 год» швейцарского частного банка Julius Baer Дубай занял 17-е место из 28 городов по стоимости предметов роскоши, услуг и недвижимости.

Исследование показывает, что город предлагает большую потребительскую ценность во всем мире по сравнению с несколькими популярными направлениями, включая Гонконг, который является первым в общем списке, Шанхай (2), Токио (3), Нью-Йорк (4), Сингапур (5), Лос-Анджелес (6) и Лондон (7).

Стоимость покупки элитной недвижимости в Дубае, которая на данный момент составляет в среднем порядка US$ 8021 за квадратный метр, является одной из самых низких, помещая Дубай по этому показателю на 23-е место в мире, и лишь немного превышает цены на жилье в Джакарте, Рио-де-Жанейро и Маниле.

«У людей складывается впечатление, что Дубай можно назвать одним из самых дорогих городов мира, но в нашем исследовании эмират находится в середине рейтинга. Это связано с рынком жилья, который претерпел существенную коррекцию за последние пять лет», – говорится в отчете Julius Baer.

В нем также подчеркивается, что цены на жилую недвижимость в Дубае находятся в состоянии «свободного падения», снизившись на 20% с 2014 года, в основном изза избытка нового жилого фонда.

Дубай в прошлом году был также назван в числе 10 городов мира, где инвестиции в недвижимость приносят максимальную прибыль, по версии аналитического бюро CBRE. Недвижимость в Дубае может принести инвесторам более высокий средний доход, чем в большинстве других крупных мегаполисов мира, включая Сингапур. Согласно последним данным, Дубай предлагает максимальную среднемесячную доходность в размере US$ 2044 для инвесторов. Однако в городе есть и такие области рынка, где можно ожидать до 20% дохода от аренды. Это жилье для наемных рабочих и экспатов в таких районах, как International City и Sports City. И даже более престижные варианты жилой недвижимости и офисов в Discovery Gardens могут гарантировать в среднем до 9% дохода.

Как полагают эксперты по недвижимости Дубая, сейчас самое подходящее время для инвестиций в жилье эмирата, чтобы получить гарантированный чистый доход во многих его комплексах.

И еще одним примером может служить комплекс Elysee от застройщика Pantheon, который позиционируется как доступное по цене сообщество с самым большим выбором квартир в JVC, и тоже обещает стать магнитом для инвесторов с обещанием щедрого дохода от аренды. «Фишка» этого проекта – в том, что застройщик предоставляет своим покупателям различные финансовые решения самостоятельно, выполняя роль банка. Кроме того, для всех объектов в этом комплексе предлагается план выплат 30/70 на 5–10 лет с самой доступной ценой за жилье, стартующей от US$ 128 500.

Купить качественное жилье в Дубае, в которое вообще имеет смысл инвестировать деньги, сегодня можно минимум за 1,5 млн дирхамов (US$ 408 тысяч). Но, вопервых, цены здесь очень сильно разнятся по районам, а во-вторых, рынок не стоит на месте, и застройщики, к примеру, предлагают все более привлекательные цены для строящихся проектов «от фундамента».

Важно отметить, что эмират не был включен в список TOP-10 городов с наиболее дорогой недвижимостью, но при этом занял девятое место по размеру средней доходности от аренды.

По оценкам CBRE, средняя стоимость недвижимости в Дубае составляет US$ 404 926, что намного ниже, чем в большинстве ведущих мировых финансовых центров.

Кто, почем и где покупает жилье в Дубае?

У инвесторов Дубая разные вкусы, и когда они выбирают недвижимость, те, у кого есть значительные накопления, предпочитают проекты офф-план, а те, чей доход можно определить как средний или ниже среднего, выбирают готовые объекты на вторичном рынке.

Наиболее популярными на рынке недвижимости офф-план от застройщиков в прошлом году были объекты класса люкс стоимостью более 1 млн дирхамов, в то время как наиболее популярные здания на вторичном рынке были востребованы у покупателей доступного жилья стоимостью менее 1 млн дирхамов.

К примеру, комплекс Se7en City от застройщика Seven Tides в кластере Z района Jumeirah Lakes Towers (JLT) был наиболее популярен у покупателей жилья оффплан. Там в 2019 году зарегистрировали 528 сделок.

За проектом Seven Tides последовала 78-этажная башня Emaar Grande в центральном районе Дубая Opera District. В здании было продано 446 объектов недвижимости офф-план в 2019 году. Не менее популярным в этом году стал кластер Emaar Beachfront, где можно купить резиденции премиум-класса с видом на остров The Palm Jumeirah и море и с прямым доступом к частному пляжу по цене от US$ 326 тысяч в новых комплексах Sunrise, Beach Isle и других.

Damac Properties также завершил прошлый год с хорошими результатами в категории офф-план класса люкс: два из проектов компании значительно увеличили продажи. Это Paramount Tower Hotel and Residences в районе Business Bay, где было заключено 230 сделок, и Aykon City Tower C там же, где было зарегистрировано 227 продаж.

В доступном сегменте вторичного рынка жилья Дубая наибольший объем продаж был зафиксирован в Al Khail Heights, где продали 213 готовых доступных объектов.

Sky Central Hotel от застройщика First Group в Barsha Heights (135 транзакций) и Royal Amwaj Residences North на рукотворном острове The Palm Jumeirah (133 сделки) попали в пятерку самых популярных зданий у покупателей вторичного жилья в прошлом году в Дубае.

Самые богатые люди мира заинтересованы в приобретении недвижимости в Дубае. И поскольку цены на жилье здесь продолжают снижаться, эта тенденция стала еще более заметной: в прошлом году объем сделок для рынка недвижимости класса премиум вырос на 22% по сравнению с 2018 годом.

В 2019 году на покупку роскошных квартир и вилл в Дубае инвесторы потратили 42,3 млрд дирхамов (US$ 11,5 млрд), что почти на 10 млрд дирхамов больше, чем в 2018 году, когда на приобретение элитного жилья было потрачено 34,4 млрд дирхамов (US$ 9,37 млрд), по данным Luxhabitat.

В прошлом году покупатели недвижимости премиум-класса из ОАЭ и из-за рубежа приобрели в общей сложности 1454 виллы и 16 522 квартиры, которые стоили в среднем по 4,3 млн дирхамов (US$1,17 млн) за объект.

По словам Александра фон СайнВитгенштейна, специалиста по продаже элитной недвижимости в Дубае, снижение цен в секторе продаж подтолкнуло больше покупателей с высоким уровнем собственного капитала инвестировать в элитную недвижимость Дубая.

Дубай вызывает значительный интерес со стороны ультрабогатых людей с всего мира (HNWI), поскольку предлагает множество роскошных вариантов, особенно в таких районах, как Al Barari, Arabian Ranches, Downtown Dubai, Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, The Lakes, Meadows и остров The Palm Jumeirah.

Ярким примером может служить новый эталон доступной роскоши в комплексе Sparkle Towers Dubai Marina. Гарантию дохода от аренды на уровне до 10% предлагает покупателям жилья в этом комплексе застройщик Tebyan. Отличное расположение в Dubai Marina, в трех минутах от пляжа, и другие преимущества проекта, в том числе стоимость жилья, которая стартует от US$ 230 045 за 79 кв. м площади элитной квартиры, явно обеспечат успех этому проекту.

Что же касается престижных вилл, популярных среди состоятельных покупателей, которые хотят иметь свой собственный частный бассейн и сад, то их средняя стоимость сегодня составляет около 8,7 млн дирхамов (US$ 2,37 млн).

В целом же, современные элитные дома в Дубае стали намного более доступными, чем пять лет назад, когда цены начали падать.

По данным Luxhabitat, средняя цена за квадратный метр на общем рынке элитного жилья в прошлом году снизилась на 3,7%. В настоящее время средняя цена за квадратный метр на общем рынке премиум-класса для вилл составляет US$ 3963, а для квартир – US$ 4050 за кв. м.

Застройщики конкурируют за покупателя

Понимая, что получить большую прибыль за счет объема выведенного на рынок жилья сегодня не удастся, поскольку это лишь снижает среднюю стоимость квадратного метра из-за обилия предложений и конкуренции, застройщикам Дубая ничего не остается, как соревноваться на другом поле. А именно предлагать различные выгоды и стимулы для покупателей жилья офф-план.

И цены тоже конкурируют: если раньше самым доступным был вариант от 3 млн дирхамов, то сегодня возможно купить жилье в Дубае от 1 млн дирхамов.

Кроме 100%-ной скидки на уплату регистрационного взноса в размере 4% в Земельном департаменте Дубая и освобождения покупателей от платы за обслуживание в течение нескольких лет, некоторые застройщики в Дубае предпринимают более активные меры по снижению финансовой нагрузки на покупателей жилья, особенно тех, кто покупает недвижимость в Дубае впервые.

Многим покупателям может даже не понадобиться ипотека, поскольку некоторые застройщики также предлагают расширенные, беспроцентные планы платежей. Как правило, новый покупатель жилья, получающий ипотечный кредит, должен вложить примерно 32% от стоимости недвижимости только при покупке – сюда входит 25% первоначального взноса, 4% взноса в Земельном департаменте Дубая, 2% агенту и другие сборы. Наряду с ежегодными расходами на обслуживание, авансовые платежи останавливали многих жителей от покупки дома. Но сейчас ситуация изменилась.

Учитывая текущее соотношение размера ипотечных кредитов и стоимости недвижимости в ОАЭ, многим покупателям сложно получить банковское финансирование для первоначального депозита при покупке жилья. Таким образом, застройщики берут на себя роль банков в стимуляции спроса и повышении уровня поглощения новых объектов рынком.

«Клиенты могут купить таунхаус или квартиру даже без регистрационного взноса, авансового платежа или окончательного платежа по завершении строительства», заявляет Таляль Моафак Аль Гадда, старший исполнительный директор застройщика MAG Development.

Помимо этого, схемы продаж с продленными планами выплат после сдачи объектов в эксплуатацию, на срок от трех до 20 лет, оказываются наиболее успешными в стратегиях застройщиков.

Среди различных стимулов планы выплат после завершения проекта ценятся покупателями больше, чем свободные активы, такие как автомобиль в подарок. Возможность платить за недвижимость после того, как она уже стала инвестицией, приносящей доход для оплаты коммунальных и других сборов, оказалась ключевой в повышении интереса покупателей к недвижимости в Дубае.

Сегодня одни из самых щедрых схем дают покупателям более 20 лет для оплаты купленного жилья в трех районах: Meydan, Al Furjan и Jumeirah Lakes Towers.

В целом же, за последний год на рынке недвижимости Дубая появилось несколько новых стимулов от застройщиков, которые включают в себя, в частности, трехлетние возобновляемые бизнес-лицензии, трехлетние возобновляемые семейные визы и 100%-ное владение бизнесом, которые предлагаются, к примеру, при оплате 20% стоимости квартиры в сообществе Emaar. Среди бонусов можно было даже встретить весьма неожиданные – как, например, бесплатное школьное обучение в течение года, предложенное застройщиком для привлечения покупателей в свой проект офф-план на острове The Palm Jumeirah, где он также обещал гарантированный 10%-ный доход от инвестиций в течение пяти лет.

Перспективы, прогнозы и ожидания

У отрасли недвижимости эмирата может выдаться самый значительный и эффективный год за всю историю существования. Во-первых, «величайшее шоу на Земле» займет центральное место в жизни Дубая этой осенью, и, как ожидается, окажет огромное влияние на сектор недвижимости.

Как «ЭКСПО-2020» повлияет на рынок? Как индустрия может воспользоваться преимуществами крупнейшего в мире шоу? Может ли это стабилизировать цены?

Приблизительно 25 млн посетителей съедутся в Дубай специально, чтобы увидеть выставку, и еще больше людей приедет сюда жить, работать и обслуживать это мероприятие. Но, как обещает руководство эмирата, последствия «ЭКСПО-2020» будут ощущаться в Дубае еще долгие годы. И это будут исключительно позитивные последствия в виде развития инфраструктуры, реализации новых впечатляющих проектов и в целом, подъема Дубая на некую прежде недостижимую высоту на мировой арене, однако эмирату потребуется от двух лет, чтобы по-настоящему увидеть и оценить все последствия этого события.

Впрочем, как подсчитали эксперты, даже если 1% посетителей Выставки решит переехать на постоянное место жительства в Дубай, этого будет достаточно, чтобы поглотить все запланированные запасы недвижимости.

Все заинтересованные стороны на каждом уровне цепочки должны извлечь выгоду из этой уникальной возможности, заключают специалисты.

«ЭКСПО-2020» также может оказать влияние на сектор строящегося жилья офф-план. В зависимости от того, какие предложения, связанные с выставкой, застройщики смогут предложить посетителям города, ключевой тенденцией 2020 года может вполне стать рост количества доступного жилья. Это сектор, который еще три года назад не существовал вовсе и который сегодня переживает настоящий бум продаж, строительства и реализации новых проектов. Это обеспечивает молодым семьям и молодым специалистам, которые ранее были ограничены в своем выборе вариантов на рынке продажи квартир, доступ к приобретению жилья в собственность во множестве новых доступных сообществ, таких как Arabella, Town Square, Mira, Mira Oasis, Damac Hills и Dubai Hills. Эта тенденция сохранится и будет доминировать в сделках на вторичном рынке в 2020 году, говорят эксперты.

Продленные и более мягкие планы выплат за жилье офф-план означают, что в 2020 году будет больше интереса со стороны тех, кто хочет перейти из арендаторов в статус владельцев недвижимости, а также тех, кто хочет инвестировать в сектор недвижимости Дубая с целью получения высокого дохода от аренды.

Согласно индексу цен Property Monitor Dynamic Price Index, который отслеживает динамику цен на недвижимость в Дубае, жилье в эмирате сегодня становится все более и более доступным. Кроме того, благодаря внедрению в ОАЭ новой системы выдачи виз на долгосрочное проживание многие жители, желающие остаться в стране на длительный срок, смогут купить недвижимость в 2020 году.

Официальные данные показывают, что в стадии строительства в Дубае сейчас находится более 157 630 объектов, из которых 65 770 запланированы к сдаче в эксплуатацию в этом году. Но, учитывая обычный реальный уровень материализации, в строй введут не более 42 тысяч новых домов.

Окончательный уже подсчитанный показатель завершения проектов недвижимости за 2019 год составил 48%, что значительно выше, чем в предыдущие годы. По данным Земельного департамента, в прошлом году в Дубае было завершено 32 106 единиц. Хотя планировалось сдать еще 67 133 объекта, но не удалось.

И несмотря на то, что общее количество объектов жилого фонда, строительство которых планируется завершить в Дубае в течение 3–5 лет, составляет при мерно 133 тысячи единиц, согласно данным региональной консалтинговой группы ValuStrat, цены на недвижимость в Дубае уже достигли «дна». По крайней мере, так считает Хусейн Саджвани, председатель компании Damac Properties. Он отметил, что рынок недвижимости Дубая изменил направление своего развития еще в 2018 году, когда запуски новых проектов начали сокращаться.

«Мы запустили только по одному новому проекту в 2018 и 2019 годах, тогда как в 2015–2016 годах могли позволить себе запускать по 10–12 новых проектов в год. Сегодня мы сократили число новых проектов на 90%, и сосредоточились на завершении уже существующих. В 2019 году мы поставили на рынок недвижимости более 6000 единиц жилья и планируем достроить еще 8500 в этом году и 9000 в следующем. Я считаю, если прекратить запускать новые проекты на пару лет, баланс между спросом и предложением на рынке жилья будет достигнут», – заявил Саджвани.

В интервью Bloomberg глава Damac повторил свои слова, заявив, что «цены на недвижимость в Дубае сейчас находятся на самом низком уровне. Сегодня в Дубае можно приобрести жилье практически по себестоимости или даже ниже себестоимости».

Оптимизм Саджвани разделяет и Хайдер Туаима, глава отдела исследований рынка недвижимости в компании ValuStrat: «В течение 2021 года существует высокая вероятность того, что средняя капитальная стоимость недвижимости достигнет дна, после чего начнется постепенный рост цен».

Консалтинговая компания по недвижимости Cavendish Maxwell предсказала, что в 2020 году ввести в строй могут вести порядка 50 тысяч новых объектов недвижимости, но другие эксперты отрасли полагают, что реальный уровень материализации останется традиционно гораздо ниже, чем ожидается, из-за задержек сдачи проектов.

С широким спектром предложений по рассрочке платежей, предлагаемых сегодня застройщиками на рынке, возможности приобрести недвижимость по выгодной цене будут расширяться для покупателей жилья для себя, а также для тех, кто из арендованного жилья хочет переехать в собственное. Согласно динамическому индексу цен на недвижимость, который отслеживает тенденции цен в 42 жилых сообществах Дубая, недвижимость становится все более доступной для большей части населения. Таким образом, в Дубае в 2020 году будут сохраняться наиболее выгодные условия для приобретения жилья в собственность.

Самой приятной новостью для всех посетителей Дубая стал проект первой многократной пятилетней туристической визы, которая разрешит туристам многократный въезд в страну в течение пяти лет. В настоящее время туристы могут посещать ОАЭ с бесплатной многократной визой на срок до 90 дней с даты въезда. Кроме того, согласно последним данным, обладателям новой пятилетней многократной туристической визы может быть разрешено находиться в стране в течение шести месяцев подряд.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

● Подбор оптимального варианта для инвестиций

● Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

● Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

● Управление недвижимостью

● Консультации юристов и адвокатов

● Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

[email protected]

www.IMEXre.com

Тел. в Москве: +7 903 232 80 80, +7 495 510 00 08 – Олег Лаврик

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 2528188 (WhаtsApp, Viber, Telegrаm),

Toll Free в Дубае: 800-IMEX (800-4639) IMEX REАL ESTАTE BROKER LLC, UАE Office 2502, Mаrinа Plаzа, Dubаi Mаrinа, Dubаi, UАE

E-mаil: [email protected]

Skype: resident69