2021 год для рынка недвижимости Дубая стал проверкой на прочность, которую он прошел со всей стойкостью. Дубай бил рекорд за рекордом в сфере продаж жилья, а виллы стали поистине «святым граалем» для индустрии. Что же пророчит на этом фоне Дубаю начавшийся 2022 год?

Текст: Гелена Крюкова

Прежде чем делать прогнозы относительно будущего рынка недвижимости Дубая, нужно оглянуться на весь прошедший 2021 год и выделить главные движущие силы для процессов, происходивших на рынке жилья.

Три фактора роста

Спрос на недвижимость в Дубае растет, что рассеивает прошлые опасения по поводу избыточного предложения на рынке жилья. В ноябре 2020 года рынок недвижимости Дубая произвел фурор, побив семилетний рекорд объема транзакций, и ровно 12 месяцев спустя он побил и этот собственный рекорд, достигнув 8-летнего максимума по показателю стоимости продаж: 17,96 млрд дирхамов.

Спрос на недвижимость в 2021 году был невероятно высоким во всех сегментах, а цены росли и продолжают расти. В целом, рынок, вне всяких сомнений, завершил 2021 год на высокой ноте, и аналитики прогнозируют очень благоприятные перспективы на 2022 год. Тому есть несколько причин:

НИЗКИЕ ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ. Процентные ставки по кредитам на жилье находятся сейчас на рекордно низком уровне, впервые в новейшей истории Дубая можно покупать жилье в кредит и при этом получать доход от аренды. Дубай всегда демонстрировал высокую доходность недвижимости по сравнению с другими рынками. С учетом введения низких процентных ставок инвестиционное предложение стало еще лучше.

Рынок ипотеки в Дубае вырос на 68% по сравнению с прошлым годом и на 71% по сравнению с 2019 годом. Данные, опубликованные независимой консалтинговой компанией Mortgage Finder, показали, что третий квартал 2021 года был особенно активным периодом в секторе продаж недвижимости в кредит. Это произошло, когда банки и другие заинтересованные стороны, участвующие в процессе ипотечного кредитования, снова открылись для бизнеса.

Низкие процентные ставки по кредитам на жилье привлекают новых покупателей на местный рынок недвижимости, поскольку 83% ипотечных сделок были заключены людьми, впервые приобретавшими недвижимость в ОАЭ.

В 2020 году Центральный банк ОАЭ снизил требования к первоначальному взносу для новых покупателей в ОАЭ на 5%, доведя его до 20% для иностранцев и до 15% для граждан страны. И сегодня покупатели недвижимости впервые воспользуются этим преимуществом, а также рекордно низкими процентными ставками по кредитам.

ОГРАНИЧЕННОЕ ЧИСЛО ПРЕДЛОЖЕНИЙ.

Количество сделок с недвижимостью в Дубае превысило отметку в 100 млрд дирхамов (US$ 27,3 млрд) в сентябре из-за феноменального роста ежемесячных продаж и благодаря присутствию на рынке большого количества международных инвесторов. И начиная с сентября, все последующие месяцы этот показатель продолжал расти. Более того, инвестиционные перспективы, связанные с «ЭКСПО-2020», и внедрение регуляторных реформ, направленных на привлечение иностранных инвесторов, помогли стимулировать местный рынок недвижимости и обеспечивают оптимистичный взгляд на будущее для застройщиков.

В сентябре 2021 года 56% всех сделок были связаны со вторичной и готовой недвижимостью, а 44% – с недвижимостью, находящейся на стадии строительства. На рынке незавершенного строительства было продано 2530 объектов недвижимости на общую сумму 5,1 млрд дирхамов (US$ 1,39 млрд). Это самая большая совокупная стоимость сделок по продаже объектов офф-план на рынке Дубая за более чем восемь лет. На вторичном рынке за тот же период было заключено 3232 сделки на сумму 11,1 млрд дирхамов (US$ 3,02 млрд).

Средняя цена на квартиры на вторичном рынке за последний год увеличилась на 41%, а на виллы и таунхаусы – на 20%. Тем временем, средняя цена на квартиры в стадии строительства выросла более чем на 15%, в то время как виллы и таунхаусы офф-план подорожали более чем на 10%.

На рынке недвижимости Дубая в 2021 году было зарегистрировано 84 772 сделки на сумму 300 млрд дирхамов (US$ 81,86 млрд). Согласно отчету Земельного департамента Дубая, количество транзакций выросло на 65%, стоимость всех сделок – на 71%.

До пандемии эксперты рынка называли слабыми долгосрочные экономические перспективы ОАЭ после обвала цен на нефть в 2014–2015 годах.

Предложение опережало спрос на новые дома и квартиры в течение многих лет. Но в последние месяцы благодаря эффективной политике по борьбе с пандемией международные инвесторы стали возвращаться, а управляющие органы сделали выводы и предприняли ряд мер по укреплению экономики.

Что же касается текущих тенденций, то, согласно данным CBRE, покупатели продолжают отдавать предпочтение виллам, а не квартирам, а цены хоть и растут, но все еще остаются значительно ниже своих исторических максимумов.

Виллы, таунхаусы и частные дома в Дубае в 2021 году были на пике спроса

По словам Сирила Линкольна, исполнительного вице-президента и руководителя отдела финансов и консалтинга в Mashreq Bank, благодаря тенденциям, включая удаленную работу и стремление к жизни в уединенных, компактных районах, виллы и таунхаусы становятся предпочтительным выбором для покупателей жилой недвижимости. Семьи экспатриантов теперь ищут больше открытых пространств в виде отдельно стоящих домов или таунхаусов.

«Доступность по цене по-прежнему является важным фактором, но существует больший спрос на дома, интегрированные в развитые функционирующие сообщества. Виллы и таунхаусы растут в цене больше, чем квартиры», – добавил он.

Лидерами роста капитальной стоимости стали виллы в популярных районах, таких как Arabian Ranches, где прирост капитала составил 31%, Jumeirah Islands (30,9%), The Lakes (27,9%) и The Meadows (26,7%).

Влияние «ЭКСПО-2020»

Открытие в Дубае всемирной выставки «ЭКСПО-2020» не замедлило отразиться на повышении спроса на готовую недвижимость. Жорж Эль Хашем, коммерческий директор крупного застройщика – компании Select Group, отметил, что выставка предоставит посетителям фантастическую возможность оценить новаторский и дальновидный характер Дубая.

«Город уже давно стал обязательным для посещения туристическим направлением, а сегодня он становится одним из самых важных деловых центров в регионе. А в смысле приобретения жилья готовая недвижимость сегодня пользуется максимальным спросом как у инвесторов, так и у покупателей жилья для себя», – отметил он.

Жители Эмиратов с долгосрочными визами также пользуются этой возможностью, так как сравнительно низкие цены на недвижимость в Дубае предоставляют им прибыльный вариант для получения высокой рентабельности инвестиций. Рынок недвижимости Дубая сегодня восстанавливается. В частности, август 2021 года показал двузначный рост продаж в категории вилл.

Говоря о долгосрочном влиянии «ЭКСПО-2020» на рынок недвижимости Дубая, эксперты утверждают, что мы будем наблюдать повышенный спрос на недвижимость в ближайшие два года после мероприятия. Жанн Йочинке, главный операционный директор Property Monitor, сказал, что восстановление рынка недвижимости Дубая продолжается, поскольку цены растут 11-й месяц подряд, хотя темпы восстановления и замедлялись.

Аналитическая компания Property Monitor заявила, что эффект от открытия выставки еще не ощущается на рынке в полной мере, но окажет положительное влияние в последнем квартале 2021 года и в первом полугодии 2022 года.

Специалисты отрасли и руководители высшего звена заявили, что «ЭКСПО-2020» сыграла жизненно важную роль в привлечении иностранных покупателей для инвестиций в недвижимость. Кроме того, визовые реформы, последовательная экономическая политика и внушительные пакеты стимулов также принесли пользу сектору.

«Выставка уже начала демонстрировать свое влияние в сегменте вилл и таунхаусов. Похожая картина сейчас наблюдается повсюду – качественные квартиры в центре города, в районе Dubai Marina и других районах элитной застройки, раскупают особенно активно. Ставки аренды также начали расти», – отметил Имран Фарук, исполнительный директор застройщика Samana Developers.

Дубай – лучший город для жизни

В целом, главным показателем отличных результатов Дубая во всех сферах за 2021 год стал рост экономики ОАЭ, который превысил допандемийный уровень. Первая часть из 33 инициатив правительства страны по поддержке экономики уже внедрена на 100%. Высокие показатели роста рынка недвижимости Дубая за последние полтора года не переставали впечатлять даже пессимистов, а третий квартал 2021 года доказал феноменальный темп роста. Дубай – один из лучших городов мира для туризма, работы, жизни и инвестиций, согласно новому исследованию HSBC, в котором представлены 100 различных направлений. ОАЭ поднялись на десять позиций в этом рейтинге и заняли 4-е место среди 48 лучших мировых локаций для жизни и работы, при этом большинство экспатриантов положительно оценивают уровень жизни в ОАЭ в целом и ожидают улучшения финансового положения, а также ищут баланс между работой и личной жизнью.

Что же касается нового 2022 года, то эксперты считают, что ошеломляющие рекорды 2021 года вряд ли повторятся. Но будут общие темы повторения: а именно новый акцент на жилье средней ценовой категории, привлечение новых покупателей и побуждение существующих собственников к улучшению жилищных условий.

В первый день 2022 года стоимость сделок с недвижимостью в Дубае превысила 2,53 млрд дирхамов (US$ 698 млрд), при этом было совершено 227 сделок с недвижимостью. Общая стоимость сделок с недвижимостью, зарегистрированных в первую неделю нового года, превысила 7,24 млрд дирхамов (US$ 1,97 млрд), при этом за неделю было совершено 1766 сделок.

Государственные реформы, наряду с изменением цен и притоком капитала, стали идеальным сочетанием для стимулирования активности на рынке недвижимости, так что кривая спроса может резко подняться выше в новом году. Если в 2022 году определенным секторам удастся сломать прошлые модели, рынок, несомненно, катапультируется на следующую стадию эволюции, заявляют специалисты.

ПОЛНЫЙ КОМПЛЕКС УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОАЭ

● Подбор оптимального варианта для инвестиций

● Продажа, покупка и аренда объектов жилой, офисной и торговой недвижимости

● Сопровождение сделок и послепродажное обслуживание

● Управление недвижимостью

● Консультации юристов и адвокатов

● Содействие в открытии банковских счетов и регистрации компаний в ОАЭ

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 252 8188 (Whatsapp, Viber, Telegram)

Тел. в Москве, РФ: +7 (903) 232 8080

IMEX REAL ESTATE BROKER LLC

Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE

Россия, Москва, Щелковское ш., д. 3, офис 512

E-mail: [email protected]

Skype: resident69