Первый квартал 2022 года в Дубае собрал много рекордов сфере продаж недвижимости. Так, на острове The Palm Jumeirah продали самую дорогую виллу в истории. Будет ли нынешнее лето таким же жарким, как и начало года, по числу сделок?!

Текст: Гелена Крюкова

Дубай зафиксировал самый успешный первый квартал года с точки зрения сделок с жильем: их общий объем достиг 7 865 в марте 2022 года, что на 83,4% больше, чем годом ранее. Объемы продаж строящегося жилья выросли на 94,6%, на вторичном рынке – на 76,1%. Общий объем транзакций в первом квартале 2022 года достиг рекордных 19 009.

Таймур Хан, руководитель отдела исследований в консалтинговом бюро CBRE в Дубае, сказал, что, несмотря на продолжающийся рост кредитного финансирования и дальнейшее сокращение планов платежей, рынок жилья Дубая еще не ощутил подавляющего влияния на транзакционную активность.

«Фактически общее количество сделок в марте достигло 7 865 по сравнению с 5 598 месяцем ранее. В результате этот первый квартал стал для Дубая самым успешным в истории с точки зрения зарегистрированных сделок с жильем», – отметил он.

Отчет CBRE показывает, по состоянию на март 2022 года, средние цены на квартиры в Дубае составляли US$ 3287 за кв. м, на виллы – US$ 3725 за кв. м. По сравнению с максимумами, наблюдавшимися в конце 2014 года, эти ставки за квадратный метр на 26,2% и 12,3% ниже пика для квартир и вилл соответственно.

Мировой спрос на суперэлитную недвижимость

Спрос на суперпрестижное жилье в ОАЭ продолжает концентрироваться на острове The Palm Jumeirah, где недавно была заключена сделка по продаже виллы за 280 млн дирхамов (US$ 76,23 млн). Предыдущий рекорд составлял 185 млн дирхамов (US$50,37 млн) и не был побит с 2015 года.

Построенная по индивидуальному заказу вилла имеет десять спален и огромное жилое пространство, оснащение семизвездочного спа-отеля, меблировку от итальянских мебельных домов Giorgetti и Minotti. В распоряжении жильцов и гостей имеется частный пляж протяженностью более 70 метров.

Нужно отметить, что покупатели с наличными деньгами приобрели в Дубае чуть более 30 домов стоимостью US$ 10 млн за первые три месяца 2022 года. В 2021 году было продано 93 дома, в том числе многие из них дороже 100 млн дирхамов. «Совокупная стоимость проданных объектов недвижимости с ценником US$ 10 млн в 2021 году была больше, чем совокупная сумма продаж такого жилья за весь период 2015–2020 годов в Дубае», – сказал Файзаль Дуррани, руководитель отдела исследований Ближнего Востока в Knight Frank, британской консалтинговой компании. – «С начала 2022 года продажи элитных домов уверенно держатся на том же уровне или, по крайней мере, близки к цифре 2021 года. Это означает, что спрос на элитную недвижимость в Дубае со стороны ультрабогатых людей не снижается».

Виллы растут в цене

Виллы в Дубае за минувший год выросли в цене на 20,2%. Если взглянуть всего на три локации – The Palm Jumeirah, Emirates Hills и Jumeira Bay, цены на недвижимость поднялись в них на ошеломляющие 58,9% (без учета продажи участков), при этом средние сделки показывают, что покупатели тратят в среднем 2700 дирхамов за квадратный фут.

«Судя по тому, как меняется стоимость вилл в Дубае, они всего на 12,9% отстают от своего исторического максимума, установленного в 2014 году», – сказал Дуррани. – «Но даже при этом мы считаем, что элитная недвижимость в Дубае по-прежнему стоит в разы дешевле, чем в Лондоне или гделибо еще. То же самое относится и к недвижимости на берегу моря».

По данным Knight Frank, за US$ 1 млн, потраченный на роскошный дом в Дубае, можно получить 1300 квадратных футов. Для сравнения, в Лондоне покупатель за эту сумму получит квартиру площадью лишь 330 квадратных футов.

The Palm Jumeirah — самый желанный остров

Насыпной остров The Palm Jumeirah стал лидером среди всех районов Дубая по количеству самых дорогих сделок в первом квартале 2022 года, на втором месте – район Emirates Hills.

Виллы определенно подпитывают спрос на рынке недвижимости Дубая, а среди покупателей особенно востребованы дома без отделки.По данным официального отчета Земельного департамента Дубая, в первой четверти 2022 года на острове The Palm Jumeirah заключили 413 сделок, рост их числа составил 34%. Ценовой эквивалент всех заключенных сделок составил: 3,9 млрд дирхамов (US$ 1,06 млрд), что на 96% больше, чем год назад.

Из общего числа сделок 77 (19% от общего числа) было заключено с домами стоимостью до 2 млн (US$ 540 тысяч), 190 (46% от общего числа) – с виллами стоимостью до 3 млн (US$ 820 тысяч) и еще 111 сделок заключили с недвижимостью стоимостью более 5 млн (US$ 1,36 млн, 27% от всех сделок). В проектах Signature Villa продали 4 виллы стоимостью от 50 до 280 млн дирхамов (US$ 13,61 — 76,23 млн).

Самые дорогие квартиры на The Palm Jumeirah были проданы в таких проектах, как W Residences, Serenia Residences, Palme Couture и One Palm по цене от 48 до 50 млн дирхамов. При этом средняя стоимость квадратного метра на острове-пальме в сегменте премиум составила 22 669 дирхамов (US$ 6171). Среди строящегося жилья активнее всего покупатели раскупали дома в проекте Royal Atlantis стоимостью от 38,8 до 62,92 млн (US$ 10,56 — 17,13 млн). Общий объем продаж элитной недвижимости The Palm Jumeirah составил 4,6 млрд дирхамов (US$ 1,2 млрд).

«Виллы под отделку являются одними из самых востребованных объектов недвижимости», – сказал Крис Уайтхед, управляющий партнер брокерской фирмы. – «Они уступают только перепродажам строящихся брендовых резиденций, которые продаются по само высокой зафиксированной цене».

Эти брендовые резиденции в фешенебельных комплексах Atlantis, The Dorchester Collection и т. д. при перепродаже могут доходить в цене до сногсшибательных цифр – US$ 19 990 за кв. м. Запрашиваемые цены могут быть немного выше, и ожидается, что новые проекты на острове проверят на прочность этот уровень цен.

Недавняя продажа суперэлитного особняка площадью 798 кв. м на ветке N показала, что роскошная недвижимость пользуется высоким спросом и будет продолжать привлекать в Дубай состоятельных людей, миллионеров и предпринимателей.

Европейский покупатель, который приобрел для себя этот дом с личным выходом на пляж, переехал в Дубай со своей семьей. «Дома такого уровня чрезвычайно трудно найти на рынке Дубая из-за ограниченного предложения, а также из-за наплыва покупателей элитной недвижимости, которые ищут именно этот тип жилья», – сказал Кунал Сингх Гупта, заместитель директора международной риэлторской компании, который представлял интересы, как покупателя, так и продавца в сделке.

Рукотворный остров The Palm Jumeirah стал лидировать в списках локаций Дубая по продажам элитного жилья с 2020 года. «Сейчас наиболее востребованы роскошные дома, оформленные в современном или средиземноморском стиле, с большим прилегающим участком, а также ме га-особняки с видом на пляж, поле для гольфа или парк», – прокомментировал текущую ситуацию Кунал.

Жилье суперпремиум в Дубае попрежнему стоит в четыре или пять раз дешевле, чем в крупных городах мира. Для состоятельных покупателей всего мира это веская причина отправиться в Дубай и обзавестись здесь домом.

«Похоже, что 2022 год сохранит восходящую траекторию, когда речь идет об объемах продаж и ценах на недвижимость», – заявила директор по исследованиям и данным в Property Finder Group Линетт Сакетто. Составители отчета заключили, что в 2022 году рынок недвижимости Дубая продолжит движение по восходящей траектории, а объемы продаж и цены в популярных и элитных районах Дубая будут расти.

Количество новых предложений недвижимости будет оставаться низким в престижных районах и в секторе вилл и таунхаусов, поэтому стоит ожидать дальнейшего роста цен на эти активы с сохранением высокого спроса. Сегмент строящего жилья, скорее всего, также будет востребован в ближайшее время из-за настроений инвесторов, выгодных цен, привлекательности Дубая в целом и его проектов в частности.

С ипотекой стоит поспешить

Впрочем, во всей этой бочке меда с невероятным ростом продаж есть и своя ложка дегтя. Покупателям недвижимости в ОАЭ вскоре придется принимать решение о покупке быстро, поскольку в ближайшее время ожидается повышение ставок по ипотечным кредитам. Решение ФРС США произвести еще 6 повышений ставок в этом году приведет к тому, что ипотечные кредиты в ОАЭ вернутся на уровень 5%+.

Так что тем, кто планировал купить дом в кредит, нужно ускориться. Ведь ставки по ипотечным кредитам вполне могут достичь 4,75–5,25% в течение этого года по сравнению со средними 3–3,5%, доступными сейчас.

Федеральная резервная система США уже провела свое первое повышение базовой ставки с 2018 года, увеличив ее на 0,25% с почти нулевого уровня, который наблюдался в течение последних двух лет. Это решение немедленно отразилось на кредитной ставке Центрального банка ОАЭ. Согласно источникам в индустрии, количество сделок с недвижимостью, совершенных в кредит, неуклонно растет со второй половины прошлого года. «Если 2021 год начался с продажи недвижимости преимущественно только за наличные (эти сделки составляли 70% на рынке), то к концу года эта доля снизилась до 50%», – сказал источник в отрасли. – «В последние три месяца 2021 года продажи недвижимости кредит значительно выросли, поскольку застройщики возобновили с запуски новых проектов жилья офф-план».

В ближайшее время стоит рассчитывать, что застройщики Дубая станут предлагать больше расширенных планов выплат за жилье офф-план, чтобы покупателю было легче погасить рассрочку, а не полагаться на ипотеку. Есть вероятность, что застройщики также сократят первоначальный платеж до минимума.

Продажи строящегося жилья в Дубае растут

Доходы от аренды недвижимости в Дубае продолжают привлекать все новых и новых покупателей. Возможности для инвестиций в строящееся жилье в настоящее время вызывают «интерес поколений», а доходы от аренды зафиксировали самый резкий рост с 2014 года.

Для инвесторов рынок предлагает максимально высокие доходы от аренды. Средний размер арендной платы за квартиру в Дубае вырос на 4% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года, согласно недавнему исследованию аналитической компании Chestertons.

Интересно, что высокая окупаемость инвестиций больше не ограничивается центральными районами, такими как Downtown Dubai или Dubai Marina, и теперь распространяется и на оживленные пригородные кварталы, такие как Sports City, Jumeirah Village Circle, Arjan, Arabian Ranches и Al Barsha South.

«Репутация Дубая как крупного делового центра, его конкурентоспособные цены на недвижимость, высокие доходы от аренды и расширенные возможности для проживания делают эмират идеальным местом для покупателей нового жилья», – говорится в исследовании.

В Дубае, в отличие от других стран, инвесторы могут извлечь выгоду из конкурентоспособных цен на недвижимость в стадии. Например, цена квадратного метра в Дубае составляет в среднем US$ 5500 против US$11 тысяч в Париже или Сиднее. Кроме того, местный рынок строящихся квартир переживает период роста: объем продаж квартир офф-план в Дубае составил 11,65 млрд дирхамов (US$ 3,17 млрд) за 5303 сделки в четвертом квартале 2021 года по сравнению с 9,79 млрд дирхамов (US$ 2,64 млрд) за 4905 сделок в третьем квартале 2021 года.

Новые визы для инвесторов

Весной 2022 года правительство ОАЭ анонсировало самую масштабную в историю визовую реформу. Среди главных изменений – более длительные визы для туристов, долгосрочное проживание для востребованных специалистов и легкий доступ к 10-летней программе «Золотая виза».

Нововведения последнего этапа включают в себя 60-дневные въездные визы для многих туристов и позволяют родителям продолжать спонсировать детей-инвалидов, когда они достигают совершеннолетия.

Таким образом, руководство страны хочет привлечь в Эмираты более квалифицированных специалистов, имеющих медицинское и научное образование, самых способных студентов и технически одаренных сотрудников.

Состоятельные инвесторы, предприниматели и владельцы компаний наиболее востребованы. Чиновники надеются, что они обоснуются в Дубае, инвестируют в недвижимость и сделают страну своим домом на долгое время.

Рынок недвижимости в ОАЭ, второй по величине арабской экономике, уверенно восстановился после замедления, вызванного пандемией, поскольку экономика страны растет благодаря фискальным и монетарным мерам.

Неудовлетворенный спрос и улучшение настроений инвесторов также способствовали росту продаж недвижимости, особенно в Дубае и Абу-Даби, на фоне роста экономической активности.Подводя итог, следует отметить, что среди инициатив, которые будут стимулировать местный рынок недвижимости в ближайшее время, главными остаются упрощение визовой политики для иностранных инвесторов, поддержка застройщиками покупателей средней ценовой категории за счет продленных схем оплаты вместо банковых схем финансирования, а также расширение спроса с более узкого круга элитного жилья на более широкий спектр недвижимости средней категории.

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 252 8188 (Whatsapp, Viber, Telegram)

Тел. в Москве, РФ: +7 (903) 232 8080

IMEX REAL ESTATE BROKER LLC Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE

Россия, Москва, Щелковское ш., д. 3, офис 512

E-mail: [email protected] / Skype: resident69