Мария Шуршалина – представитель нового поколения брокеров на рынке элитной недвижимости Дубая – рассказывает «Деловым Эмиратам» о самых быстрых сделках, работе в условиях возросшей конкуренции и обращает внимание инвесторов на наиболее привлекательные и доходные проекты.

Мария, лето традиционно является низким сезоном с точки зрения сделок с недвижимостью. В этом году у Вас получилось взять летний отпуск и отдохнуть от феноменально активной весны?

Мария Шуршалина: Однозначно нет. 2022-й продолжает бить рекорды – и по числу сделок, и по их стоимости. Если в прошлые годы застройщики брали паузу и переносили запуск проектов на сентябрь, то сегодня и в июле они просто разлетаются. Например, Emaar распродал все запущенные проекты в течение нескольких минут, а долгожданному Address the Bay хватило всего 25 секунд, чтобы найти покупателей.

За несколько месяцев Вы закрыли более 100 сделок с элитной недвижимостью в условиях ее дефицита. Как Вам это удалось?

Мария Шуршалина: Благодаря грамотно выстроенным отношениям с застройщиками, которые позволили мне получать информацию о запусках быстрее остальных. Во-вторых, благодаря высокому уровню доверия клиентов, которые оперативно принимали решения о покупке – буквально в течение часа. Мои инвесторы знают, что получают от меня тщательно отобранные предложения, которые отвечают всем их требованиям, в первую очередь – в части доходности.

Я не предлагаю все подряд. Мне очень помогают мои опыт и навык работы на рынке вторичной недвижимости – я знаю, как оперативно перепродать недвижимость своего клиента, чтобы впоследствии обеспечить ему желаемый доход.

Рынок вырос, и число брокеров – вместе с ним. Ощущаете возросшую конкуренцию?

Мария Шуршалина: Да, число брокеров заметно выросло, однако на моей работе это не отразилось. Большинство моих клиентов работает со мной на протяжении нескольких лет и приходит по рекомендации. Однако меня удручает высадка на рынок большого количества брокеров-новичков, которые зачастую плохо изучили его и обещают инвесторам нереальную доходность.

Недавно я видела объявление агента, предлагавшего апартаменты стоимостью US$ 400 тысяч с доходностью от сдачи в аренду в 15-20% годовых. Такой доходности на рынке Дубая нет, и любой профессионал это подтвердит!

Многие инвесторы выходят на рынок ОАЭ впервые. Какими должны быть их первые шаги?

Мария Шуршалина: Начинать нужно с выбора брокера и предпочтение отдавать проверенному человеку, который, например, заключал удачные сделки для ваших друзей и имеет хорошие рекомендации от реальных людей. Обязательно уточните, занимается ли он послепродажным сопровождением сделки, работает ли на вторичном рынке. Некоторые покупатели начинают самостоятельно искать информацию в интернете, в результате чего сталкиваются с неправдоподобной рекламой и теряют ценное время. И, соответственно, деньги – ведь цены на рынке сегодня растут не по дням, а по часам. Второй совет – не инвестировать в недвижимость, что называется, последние деньги, рассчитывая на то, что ее можно будет быстро перепродать. Это распространенная ошибка: у покупателя есть всего 10–30% от стоимости объекта и он рассчитывает перепродать его в течение полугода. Допустим, этого не произойдет. Придется продавать в минус.

Агенты-новички будут завышать доходность и убеждать вас в том, что рынок будет расти, однако он развивается циклично: бывают и падения, и стагнации. Иногда нужно выждать время, чтобы перепродать недвижимость с прибылью. Поэтому при заключении сделки инвестор всегда должен быть готов внести следующий платеж или полностью оплатить покупку. Что называется – подстраховаться на случай непредвиденных обстоятельств.

С какими запросами чаще обращаются к Вам инвесторы?

Мария Шуршалина: В основном клиенты приобретают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи либо сдачи в аренду. Разумеется, все рассчитывают на доходность. Кто-то приходит с запросом на конкретный жилой проект, например, после того, как увидел его в рекламе.

В чем моя задача? Предложить оптимальное решение, которое удовлетворило бы все пожелания инвестора. Недавно ко мне обратился клиент, который хотел инвестировать в недвижимость Дубая US$ 7 млн. Он получил предложение от застройщика по строящемуся объекту с доходностью 3%.

А я, оценив ситуацию, нашла на его бюджет гораздо лучший вариант на вторичном рынке – несколько объектов с доходностью от 7%. И закрыла несколько успешных сделок.

Я считаю, что главное – верно понять запрос клиента и завоевать его доверие. Зная рынок и имея грамотно выстроенные отношения с застройщиками и брокерами, можно всегда оставаться в курсе самых горячих запусков и, что называется, выбирать из лучшего.

Сколько в среднем занимает процесс оформления сделки?

Мария Шуршалина: Я научилась закрывать сделки за один час. Рынок сейчас такой динамичный, что выгодные предложения исчезают очень быстро – как в сегменте строящегося жилья, так и на вторичном рынке. С заключением сделки мои отношения с клиентом не завершаются: я - одна из немногих, кто осуществляет ее послепродажное сопровождение.

Хочу отметить, что я работаю только с ограниченным кругом инвесторов, веду сделку от начала до конца, контролирую все денежные переводы и зачисления средств на счета банков и застройщиков. Я инвестирую свое время и знания в то, чтобы выполнять свою работу качественно и эффективно: я работаю на свою репутацию, а она – на меня.

Вы помогаете своим клиентам с релокацией в Дубай?

Мария Шуршалина: Мои партнеры помогают клиентам с оформлением виз и открытием банковских счетов, консультируют по вопросам открытия компаний и релокации. Я хотела бы отметить, что процесс активной эмиграции моих клиентов в ОАЭ начался не в последние месяцы, а еще несколько лет назад. Они переезжают в Дубай на постоянное место жительства, перевозят бизнес и семьи.

Так, один из моих клиентов – владелец московской сети стоматологических клиник Mendeleev – переехал в Дубай и готовится открыть клинику с русскоязычными персоналом и сервисом, которого здесь так не хватает. И многие другие тоже видят здесь возможности для расширения бизнеса благодаря решениям правительства, которые создают благоприятную бизнес-среду и разрешают открывать многолетние резидентские визы.

Вы оказываете содействие в оформлении «золотых» виз для инвесторов в недвижимость?

Мария Шуршалина: За последний год правила получения резидентских виз менялись уже несколько раз – в пользу инвесторов. Сегодня «золотую» визу, или 10-летний вид на жительство, может получить каждый, кто инвестирует в недвижимость ОАЭ от US$ 550 тысяч – даже в строящуюся или взятую в ипотеку. Такая виза дает возможность проживать в ОАЭ круглый год, регистрировать здесь компании без участия местного спонсора, открывать банковские счета, устраивать детей в школы и университеты. Мои партнеры активно занимаются оформлением таких резидентских виз для наших клиентов.

Много ли тех, кто сегодня хочет обменять европейскую недвижимость на дубайскую?

Мария Шуршалина: На сегодняшний день владельцы недвижимости в Европе стали уделять больше внимания рынку ОАЭ. На берегах Персидского залива их привлекают стабильность и, разумеется, налоговый климат. Власти Дубая провели работу над ошибками и в ближайшее время создадут все экономические и социальные условия для того, чтобы эмират стал новой столицей мира. Спрос на недвижимость с ростом платежеспособного населения будет расти: экспаты это понимают и поэтому рассматривают Дубай как направление для инвестиций в недвижимость.

Каковы предпочтения в недвижимости у молодого поколения?

Мария Шуршалина: Молодые люди сегодня предпочитают покупать жилье, а не снимать его. Во-первых, покупка гарантирует получение визы инвестора, вовторых – застройщики предлагают очень выгодную систему рассрочки при покупке на ранней стадии строительства, без оформления ипотеки. Вносить платежи можно даже в течение нескольких лет после получения ключей. Это гораздо выгоднее, чем арендовать чужую квартиру и платить ее хозяину арендую плату.

Каковы Ваши экспертные прогнозы на развитие рынка? Стоит ли ждать новой просадки или «пузыря»?

Мария Шуршалина: Рынок недвижимости Дубая развивается циклично и напрямую зависит от экономических процессов, происходящих в мире. В первую очередь потому, что экономика ОАЭ привязана к доллару. Здесь случаются периоды просадки и стагнации, однако вслед за ними снова начинается планомерный рост. Так, в 2022 году Дубай вышел на новые максимумы, побив исторические рекорды продаж.

Эмираты сегодня являются одной из самых стабильных финансовых площадок для инвестиций со всего мира. В планах правительства – удвоить численность населения Дубая к 2040 году и привлечь высококвалифицированные и, как следствие, высокооплачиваемые кадры. Учитывая то, что большинство специалистов получат 10-летние визы, они обязательно будут приобретать недвижимость в собственность. Поэтому высокий спрос, особенно на качественное жилье, будет постоянно подогреваться.

На какие районы и объекты инвесторам стоит обратить внимание прямо сейчас?

Мария Шуршалина: Во-первых, новостройки у моря – пляжная линия всегда будет пользоваться спросом. Отдельного внимания заслуживает новый район Dubai Creek Harbour – он обязательно станет новым центром притяжения туристов и экспатов.

Все более инвестиционно привлекательными становятся апартаменты и виллы для постоянного проживания, а также земельные участки – под строительство своего дома или для дальнейшей перепродажи. Для брокера работа с земельным участком – процесс трудоемкий, однако высокая доходность на выходе из сделки компенсирует все издержки.

Максимальные показатели доходности демонстрирует категория элитного жилья. Например, те, кто вложился в проекты Royal Atlantis и One Palm на острове The Palm Jumeirah, уже заработали более 80% прибыли за счет программ рассрочки. Гражданам России и стран СНГ, переезжающим в Дубай, я рекомендую присмотреться к районам вилл и таунхаусов, где есть все необходимое для комфортного проживания: таким как Meydan и всеми любимый Dubai Hills.

@Mary.estate

По вопросам инвестирования в элитную недвижимость и земельные участки в Объединенных Арабских Эмиратах, пожалуйста, обращайтесь:

+ 971 58 585 99 28 (в ОАЭ), +7 911 584 04 46 (в России).

*Facebook и Instagram – соцсети запрещены в РФ; принадлежат компании Meta, которая признана экстремистской организацией и также запрещена.