Мировое убежище от финансовых штормов и центр притяжения для мировых инноваций, а также новый дом для самых состоятельных клиентов – все это о Дубае, демонстрирующем головокружительный рост, в том числе в секторе недвижимости.

Текст: Гелена Крюкова

Долгосрочные визы как магнит для покупателей

Отслеживая формирующиеся глобальные тренды, правительство Дубая идет навстречу изменениям и часто предвосхищает их. К примеру, одним из таких нововведений стала презентация долгосрочных виз для покупателей жилья и не только. И это стало ключевым, поворотным событием для роста продаж недвижимости. Для инвесторов весьма важны миграционные вопросы долгосрочного проживания в этой стране.

Поэтому Кабинет министров ОАЭ наконец-то утвердил «исполнительные положения» Федерального декрета-закона о въезде и проживании иностранцев. Это запускает создание нового типа виз и официально подтверждает другие, такие как система резидентства «Золотая виза», которые уже были развернуты. Многие детали были обнародованы за последние 18 месяцев. Теперь они официально утверждены.

Самой ожидаемой была 10-летняя программа «Золотая виза» для владельцев недвижимости. Всего 2 млн дирхамов со временем заменили требуемые ранее 10 млн дирхамов, которые необходимо вложить в жилье, если хочешь получить визу на 10 лет. И власти справедливо ожидают, что этот шаг вызовет повышенный спрос как со стороны конечных пользователей, так и со стороны инвесторов. Согласно источникам на рынке, формализация процесса для инвесторов и застройщиков при покупке строящегося жилья оффплан по этой схеме должна почувствоваться почти мгновенно.

«Из-за визовой схемы уже наблюдается растущий спрос в секторе недвижимости, – сказал Олег Лаврик, генеральный директор агентства недвижимости IMEX Real Estate. – Теперь, когда подать заявку стало еще проще, мы наблюдаем ожидаемый рост спроса, поскольку все больше людей стремятся переехать в Дубай».

«Это может быть отдельная собственность или комбинация активов в недвижимости на общую сумму 2 млн дирхамов и более», – уточнил источник на рынке. – «После того как застройщик представляет в Земельный департамент Дубая необходимые документы об инвестиционной стоимости, выдаются сертификаты Oqood. Если указана стоимость в 2 млн дирхамов и более, процесс выдачи «золотой» визы будет простым».

Но! Не только обладателям 2 млн дирхамов жить в Дубае станет проще. Помимо «Золотой визы» власти подготовили также программу «Зеленых виз» для покупателей недвижимости в средней ценовой категории. Они предназначены для квалифицированных рабочих, фрилансеров и самозанятых. Такие визы дадут владельцу пять лет проживания в стране. Чтобы иметь право на получение «Зеленой визы», заявителю требуется подтвердить ежемесячный доход в размере 15 тысяч дирхамов (US$ 4083), а также иметь степень минимум бакалавра в определенных областях, включая естественные науки, право, образование, культуру или социальные и другие науки.

Последствия преобразований

На волне благоприятных изменений в ОАЭ и неблагоприятных изменений в родных странах люди, особенно с высокими доходами, стали задумываться: где на планете все их требования сходятся в одном? И наиболее подходящим вариантом оказался Дубай! Его преимущества (такие как равноудаленность от мировых столиц, насыщенная роскошная жизнь, качество самой жизни, медобслуживания, образования и прочие приятные бонусы) сделали его буквально Меккой для современных кочевников в поисках лучшей доли. По оценкам, в прошлом году сюда прилетели 4 тысячи состоятельных (HNWI) и сверхбогатых людей (UHNWI). И немалую часть своих капиталов они намерены оставить именно здесь.

Согласно оценкам, в Дубае уже проживает более 67 тысяч миллионеров, и это число увеличится на 52% в следующие 10 лет с ожидаемым притоком мегасостоятельных людей, иммигрирующих в страну. «Ожидается, что число HNWI в ОАЭ вырастет со 163 тысяч в 2021 году до более чем 228 тысяч к 2026 году, что отражает увеличение на 39%», – говорится в отчете консалтинговой компании Knight Frank.

Наибольшим спросом после пандемии теперь пользуются просторные виллы с собственными садами. Повышенный спрос поднял цены на рынке до заоблачных высот, особенно в самых востребованных локациях города.

The Palm Jumeirah – в фокусе инвесторов

Согласно исследованию, опубликованному консалтинговой компанией в сфере элитной недвижимости, The Palm Jumeirah является наиболее предпочтительным районом Дубая для инвестиций среди людей со сверхвысоким уровнем дохода (UHNWI), инвестирующих в рынок элитной недвижимости Дубая.

По данным сайта Penthouse.ae, на культовый искусственный остров пришлось 30% сделок с недвижимостью Дубая в сегменте рынка элитной недвижимости стоимостью более 20 млн дирхамов (US$ 5,5 млн) в 2022 году.

Самой дорогой виллой, проданной в Дубае в 2022 году, стала вилла на The Palm Jumeirah стоимостью 600 млн дирхамов (US$ 163,35 млн), а еще одна вилла на «улице миллиардеров» на том же острове была продана за 302,5 млн дирхамов (US$ 82,36 млн).

Кроме того, недавно на сайте Penthouse.ae была выставлена на продажу роскошная вилла на The Palm Jumeirah за 800 млн дирхамов (US$ 217,81 млн).

Помимо The Palm Jumeirah, наиболее предпочтительными локациями для тех, кто хочет купить виллу, оказались районы Arabian Ranches, Arabian Ranches 2, Arabian Ranches 3 и Dubai Hills Estate. «Это действительно совершенно новый сегмент на рынке недвижимости Дубая, учитывая тот факт, что два года назад таких сделок было всего несколько штук, а сегодня мы наблюдаем рынок, объем сделок на котором в этом году может превысить 35 млрд дирхамов (US$ 9,53 млрд) в ценовом выражении», – удивляются эксперты.

В результате ажиотажа, вызванного новоприбывшими покупателями, рост цен на недвижимость в Дубае в среднем составил 8,72% по всем сегментам, согласно статистике Земельного департамента Дубая. Эта статистика также показывает, что сверхбогатые инвесторы своим спросом удвоили среднюю цену на недвижимость и роскошные апартаменты в лучших районах города.

Новая жемчужина «пальмы»

Говоря о самом удивительном объекте Дубая, рукотворном острове The Palm Jumeirah, нельзя, конечно же, обойти вниманием недавнее самое знаменательное событие не только для острова, но и для всего Дубая. А именно открытие достойного эпитетов самой высшей степени комплекса Atlantis The Royal на зрелищной церемонии, которая привлекла внимание всего мира. Говорят, на мероприятие, где выступала Бейонсе, невозможно было достать билеты, а само шоу произвело просто фурор!

Но перейдем от впечатлений к фактам. По словам отраслевых экспертов, с момента открытия комплекса Atlantis The Royal цены на недвижимость на острове The Palm Jumeirah просто выстрелили, и некоторые инвесторы получили на 100% больше от первоначальной цены своей квартиры. Что же до самого Atlantis The Royal, то в нем есть гостиничные номера, а также 231 резиденция.

Роскошная квартира с четырьмя спальнями в нем была выставлена на продажу за сногсшибательные 60 млн дирхамов (US$ 16,34 млн) на поисковом сайте Property Finder. Апартаменты на набережной с панорамным бассейном высотой 90 м и окнами от пола до потолка имеют балконы с видом на океан и остров-«пальму».

«У инвесторов в ОАЭ есть интересный новый проект, на который стоит обратить внимание, – сказал Скотт Бонд, региональный менеджер Property Finder в ОАЭ. – Мы не удивлены, что все больше инвесторов выбирают The Palm Jumeirah в качестве одного из предпочтительных мест для покупки жилья. По нашим данным, The Palm Jumeirah был одним из самых популярных районов для поиска вилл и апартаментов и в 2022 году».

Другие объекты недвижимости, выставленные на продажу в ультрароскошном отеле, включают объекты с двумя и тремя спальнями, стоимость которых варьируется от 25 до 38 млн дирхамов (US$ 6,81 и 10,35 млн).

Что дальше?

Поскольку все больше людей со всего мира инвестируют в Дубай, эксперты по недвижимости говорят, что цены в городе будут расти в течение года. «В 2022 году в Дубае был зарегистрирован двузначный рост цен на 11,05%, при этом в жилом сегменте было совершено 86 849 сделок купли-продажи, что является новым историческим максимумом, побившим предыдущий рекорд, установленный в 2009 году», – сказал Мадав Дар, специалист по недвижимости. – «Индустрия также будет продолжать укрепляться за счет растущего числа экспатов в ОАЭ, особенно по мере того, как европейцы приезжают в страну в поисках постоянного места жительства».

«Недавний опрос показывает, что по востребованности у состоятельных покупателей ОАЭ уступают только Великобритании, – сказал он. – С более чем 70 тысячами миллионеров, проживающих в городе, население Дубая с высоким уровнем дохода (HNWI) готово к дальнейшему росту. Сегмент элитной недвижимости эмирата получит наибольшую выгоду от этого фактора», –сказал Араш Джалили, еще один эксперт по инвестициям.

Куда обратить свое внимание в поисках подходящего объекта для покупки?

После не менее насущного вопроса «На каком основании жить в стране?» вторым, не менее острым вопросом является поиск того самого варианта жилья в условиях такой жесткой конкуренции. Хорошо, если вы изучили рынок заранее и знаете, что и где будете покупать, или даже уже договорились с конкретным агентством и подобрали подходящие варианты. Но если нет, у нас есть несколько советов о том, к каким застройщикам и проектам стоит присмотреться.

К примеру, не так давно один из крупнейших застройщиков Дубая Damac объявил об официальном запуске проекта Damac Bay by Cavalli. Расположенный в гавани Dubai Harbour, проект Damac Bay отличается дизайном, который базируется на тематике морской жизни. В качестве акцента башни Damac Bay украшены мостом в стиле Cavalli, который перекинут через крыши трех башен. На выбор потенциальным покупателям в новом комплексе предлагается широкий спектр недвижимости – от квартир с одной спальней до суперроскошных дуплексов с пятью спальнями, в соответствии с генеральным планом застройки.

Жители Damac Bay будут иметь доступ к частному пляжу с белым песком, ряду ресторанов и баров, а также эксклюзивному лаунжу Cavalli. Кроме того, здание с тремя башнями было построено таким образом, чтобы из каждой квартиры открывался прекрасный вид на море. Квартиры класса люкс с видом на море продаются здесь по цене от 5 млн 559 тысяч дирхамов.

Среди других застройщиков, которые стремятся удивить клиентов каждый кто чем может, можно выделить и Danube c его проектом Viewz, состоящим из двух высотных башен, в которых разместятся апартаменты и виллы Sky Villas. Запущенный в партнерстве с главным застройщиком Jumeirah Lakes Towers (JLT), DMCC, комплекс Viewz будет включать также меблированные лаунжи общего пользования с удобствами от Aston Martin. А покупатели смогут выбрать для своего дома интерьеры и мебель от Aston Martin. Поэтому и сам проект часто носит приставку Aston Martin.

Помимо звучного бренда Aston Martin, на слуху в индустрии и такие звучные имена, как Ritz Carlton. Именно этот фешенебельный бренд фигурирует в названии проекта от застройщика Mag of Life. Фирма выставила на продажу четыре эксклюзивных особняка по колоссальным ценам – 200 млн дирхамов за каждую (US$ 54,45 млн). Они являются частью более масштабного проекта из 12 аналогичных вилл, составляющих комплекс The Ritz-Carlton Residences на берегу Дубайского залива.

Общая застроенная площадь каждого из последних четырех домов составляет 4459 кв. м с подземной парковкой на восемь автомобилей. У каждого дома также есть частный причал для яхт длиной до 120 футов. Частные причалы, подземные парковки, собственные бассейны в обычных квартирах высотных домов, тысячелетние деревья бонсай в центре виллы – вот лишь малая доля чудес, которыми дубайские застройщики готовы покорять сердца тех, чьи сердца покорил Дубай.

Прогнозы на 2023 год

Возьмем немного официальной аналитики, чтобы обрисовать ближайшее будущее. Ведущие руководители и заинтересованные стороны в отрасли говорят, что туризм, визовые реформы и реформы в сфере труда будут продолжать стимулировать инвестиции в сектор недвижимости ОАЭ. Ожидается примерно 10-процентный рост цен на недвижимость в этом году из-за высокого спроса в секторе роскоши, поскольку состоятельные люди и миллионеры продолжают переезжать в Дубай.

Впрочем, кое-где рост капитальной стоимости жилья может и замедлиться. А все потому, что из-за небывалого скачка прошлых лет в некоторых районах и секторах рынка уже достигнуты возможные потолки цен и может наблюдаться даже снижение, особенно там, где ожидается избыточное предложение.

Индекс цен от аналитической компании ValuStrat показал, что в среднем цены на жилье в 2022 году выросли на 12,7% по сравнению с 2021 годом. Текущий прогноз роста от ValuStrat на 7–10% представляет собой ежегодный рост средних цен на основные и нестандартные объекты на рынке недвижимости в Дубае. Если брать только премиум-сегмент, то к концу 2023 года ValuStrat прогнозирует рост цен на 10–13% в год.

По данным официальных источников, в прошлом году в Дубае была зарегистрирована 90 881 сделка с недвижимостью, что превышает исторический рекорд 2009 года, когда было зарегистрировано 81 182 сделки. Продажи строящейся недвижимости оффплан выросли на 92,5%, в то время как продажи на рынке вторичного жилья выросли на 32,4%. А в этом году ожидается запуск нескольких проектов ведущими застройщиками, и можно ожидать увеличения количества заявленных новых проектов на 30–40%.

Вот такие сухие цифры приводят нам статистики и аналитики. На деле же это означает, что вторичный рынок сохранит стабильную восходящую траекторию, поскольку существует значительный спрос на готовую недвижимость. Можно наблюдать это по количеству сделок стоимостью 100 млн дирхамов и выше, которые продолжают регистрироваться в Дубае чуть ли не еженедельно.

По мнению экспертов, все сегменты рынка жилья продемонстрируют рост, но виллы и элитная недвижимость будут пользоваться особенно высоким спросом, поскольку предложение в этом конкретном сегменте очень ограничено. Также будет спрос на недвижимость среднего и скромного бюджета стоимостью менее 1 млн дирхамов от инвесторов и покупателей жилья для себя. Так что, как и в прошлые годы, Дубай продолжит принимать в свои объятия всех, желающих сделать эмират своим первым или вторым домом, а сектор недвижимости постарается максимально соответствовать их ожиданиям, интегрируя потребности новых жителей в новые формы недвижимости и инфраструктуры.

Тел. в Дубае, ОАЭ: +971 (50) 252 8188 (Whatsapp, Viber, Telegram)

Тел. в Москве, РФ: +7 (903) 232 8080

IMEX REAL ESTATE BROKER LLC Office 2502, Marina Plaza, Dubai Marina, Dubai, UAE

Россия, Москва, Щелковское ш., д. 3, офис 512

E-mail: [email protected] / Skype: resident69